2021-03-25 12:00:18 来源：中国周刊
我国房地产企业运行往往存在着高负债率现象，企业通过抵押贷款、预售房屋等方式实现资金筹措，但稍有不慎就容易引发承包人资金断裂，从而无法完成建设无法交付房屋，因资不抵债致使矛盾冲突升级，进而企业被法院裁定进入破产程序。
房地产企业破产相较于其他类型企业破产会存在更多的优先权顺位问题，例如购房者优先权、建设工程价款优先受偿权、抵押权等。破产企业本就面临债务窘境，分配顺位更是直接影响清偿额度，特别是涉及民生的房屋交付问题，此时优先权的清偿顺位便更为紧要。本文试从购房债权人权益角度，对其权利顺位进行分析。
房地产企业主要以期房预售方式完成销售，购房债权人分为两大类：一是以购房为目的签订购房合同，自行支付或通过银行贷款按揭支付购房款的债权人，二是因债务人企业不能履行到期债务，与之订立“以房抵债”购房合同的债权人。
第一种债权人主要可分为消费性购房者和非消费性购房者。前者购房目的是用于居住，对房屋本身存在一种物权期待，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，综合“支付大部分（超50%）价款、出于居住目的、名下唯一住房”等要素结合认定。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、最高院（2014）执他字第23、24号《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，可得出消费性购房户优先于建设工程价款优先权人和担保债权人的结论。但，若属于非消费性购房者，其也支付对价购房款，但因不满足消费性购房者出于居住目的、唯一购房等条件，故不享有超级优先权。目前，2002年最高院《批复》已经废止，关于消费性购房者优先权的内容并未在新的《建设工程施工合同纠纷解释》有所延续，而消费性购房的严苛认定条件亦存在僵化适用情况，仅因购房者不符合“消费性”需求，就将例如投资性购房者、商铺购房者的债权认定普通债权，而普通债权在破产程序中清偿率极低，这样的认定和处理客观上存在不合理性，所以亟待上位法明确多种类型购房者的优先顺位。
第二种以房抵债债权人，多是基于借款等法律关系产生债务，进而签订购房合同，也区分为两种情况。第一类，是在签订借款合同之时，双方签订购房合同并约定将来无法偿付时房屋所有权归属债权人。根据最高院2020年12月出台的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条，应当以真实借贷关系处理债务，即债权人应以借款的基础事实向管理人申报普通债权。第二类，是在借款到期后因债务人无法清偿到期债务，债权人有权以房屋所有权实现抵债目的签订购房合同。有不少学者认为该种情况符合让与担保情形，但根据《九民纪要》第71条，让与担保仅可支持债权人就该房屋的拍卖、折价款偿付债务，并不可以直接获得该房产的所有权，合同中关于财产归债权人所有的约定无效。因为该种情形下以房抵债债权人并非真实购房意思表示的购房者，其主张房屋所有权的本质是对借款债权的一种请求权，而不应直接转化为请求交付房屋的物权请求权。同时，让与担保的前提是财产在形式上转移到债权人名下，现实中多数情况下房屋并未实际建成，债权人也仅是办理网签备案，这些均不满足不动产物权变动的条件，未发生物权变动效力，因此不当然构成让与担保。退一步考量，即使债权人和房地产企业之间完成了登记物权转让手续符合让与担保条件，债权人并不能因为房屋已登记在其名下而当然享有房屋的所有权，也仅可针对房屋变价款优先受偿。
根据《破产法》第18条，管理人对于双方均未履行完毕的合同拥有选择继续履行合同或者解除合同的权利。管理人的选择仅针对双方均未履行完毕的合同，若合同存在一方已履行完毕另一方未履行的情况，则应视请求权人确定合同相对方申报债权或者管理人请求相对方履行合同义务，该情况不在讨论之列。有学者认为，在双方均未履行完毕合同情形下购房债权人有权对房屋行使取回权，以对抗管理人合同解除权。原则上，除已支付超过50%购房款的消费性购房者之外，管理人对于双方均未履行完毕的购房合同均享有解除权。但笔者认为，此时的债权人虽可依据《破产法》第18条第一款行使催告权和无担保下的合同解除权，却并无取回权的请求基础。2002年最高院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第78条第6项规定：尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，而2013年的《破产法司法解释（二）》第2条并未沿用这一项，即可从侧面论证“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产属于破产财产”这一结论。因为尚未对应交付或已交付的房产完成物权变动，不存在基于物权的取回权现实基础，即使购房者经过预告登记程序，也不应认可其取回权的存在。
房地产市场红利还未完全褪去，债权人更多地向管理人主张交付房屋，但若最终因为房地产市场颓势出现预售价格远高于房屋交付市场价的情形，债权人选择交房还是选择金钱债权，势必会有翻转，届时的优先权顺位又该如何考量，这会是将来留给管理人和社会的又一大难题。
（作者：海华永泰（宁波）律师事务所 郑晨锡、梁玲玲,专题统筹：秦前松）
编辑：海洋